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作者LINPINPARK (lalalo)
看板home-sale
標題Re: [請益] 北市精華地段老大樓有價值嗎
時間Sat Dec 16 00:09:07 2023
※ 引述《chopinmozart (aha)》之銘言：
: 如題
: 北市精華地段
: 如信義路和光復南路交接
: 有很多30 40年老大樓
: 單價10年從來沒有漲過
: 始終在80 90遊走
: 但只要一出現新建案預售
: 預售都兩倍價格起 160 170 起跳
: 想請問那種老大樓會有價值嗎
: 還是等都更價格翻倍
本身持有安和路二段太平洋雪茄館百坪店面
來分享一下持有十年的心得
先付人權，明天有區權會但我懶得去
跟老人開會蠻痛苦的
https://i.imgur.com/PjRDJAx.jpg
1. 入手成本要低，最好是法拍或可處理的債權
我這個是某國內銀行的債權擔保品
他們就呆帳，十幾年前問我願不願意接
我就殺個價接盤過來
所以入手成本大概比法拍一拍貴一點水準
入手成本低很重要
你才會有安全邊際以防未來租不出去空置的損失
至少成本低，還可以用市值鑑價出週轉金出來
不過那是另一議題。
2. 租客要嚴選，租金可以穩定成長
買的時候就要深入調查租客的付租能力
太平洋雪茄館是香港一個富過三代富豪的企業
有古巴雪茄的壟斷代理權（後來有被打破）
這個壟斷代理權造成高額的毛利
基本上付租能力沒問題
我為了這個店面學抽雪茄
沒事就在週末夜晚去觀察裡面的客人
很確定都是消費高的在地客
所以我租金接盤後，第二期續約就給他漲上去
砍ㄧ輪來回後，算是安和路二段上固定租金店王
店面價值除毛租金雖然不高（大概2.5-2.8趴）
但對我來講就是固定收益，沒什麼風險問題
接下來每期續約都是五趴五趴漲
2020-2021疫情期間有阿莎力減免幾個月
3. 周遭不是完完全全都更開發不了
我買的時候，基本上有了解世紀花園大概幾戶
持分大概多少人，我發現其實很多是原地主戶
再傳給第二代，然後開支散葉
所以籌碼上，不會到台北市小套房這麼混亂的持
分或是有背景（黑道）的土開建商在搞，相對
比較單純。周遭鄰里也要觀察，去了解旁邊
遠企旁的大停車場誰是地主，誰有可能做都更
近兩年宇宙邦和全聯王已經整併完成
我在隔一條路，他們蓋好，我這邊差不多屋齡過40年，基地完整街廓，籌碼產權相對簡單
潛在的都更價值就出來了
我舉個範例，如果你去買敦北的老大樓
基本上松山機場不遷移，就是建築限高，容積就是不高，當初差不多一樣的金額，買敦南
，都更效應較佳。
松山機場遷移的可能性跟宇宙邦整併完成那塊停車場可能性。我選後者比較高一點。
4. 管理完善的社區
再補充一點，一定要稍微研究一下管委會有沒有做事，我持有的第二年，整棟就拉皮，所
以有分擔一些拉皮費用，這個很重要
租客是需要門面的產業，管委會有推動拉皮
這個就是好的維護，也是漲租金的籌碼
所以下次路過大家可以看看
38年的老大樓還是保持的很好
外觀像10-15年的
以上分享，我後來發現，如果租戶夠特殊，房東還可以有些優惠啦，像我雪茄是都拿8折
，這菸草十年來是漲價快兩倍以上。
我有朋友說租給米其林餐廳
他座位都不用排哈哈哈哈
喔對，上次文章，有人在下面說我不分享
啊我現在分享了，請問可以學習嗎
我是覺得很難啦，因為平心而論
要有一樣資本去執行，比較困難一點
推薦大家還是走較實惠經濟的其他縣市住宅產品投資，以上
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推 chouwang68: 不分享的事無須理會，斗米仇的事還少嗎？資本還不足12/16 00:19
→ chouwang68: 以踐行增廣見聞也是好的，至少了解一下你們那個層級12/16 00:19
→ chouwang68: 的理念想法與可能的操作模式。最後，我最想知道的是12/16 00:19
→ chouwang68: 你會發怎樣的雞排？！XD12/16 00:19
推 jamo: 看到一半就想這應該不是普通人，回到標題列一看果然是L大~12/16 00:20
→ LINPINPARK: 雞排就，我很久沒吃了，如果要發12/16 00:23
→ LINPINPARK: 你們投票選哪個好吃就發哪個12/16 00:23
→ abyssa1: 希望有朝一日也能實踐 敦南各大樓都更有條件 霖園就成了12/16 00:23
→ LINPINPARK: 對啊，人要保持健康長壽 12/16 00:25
→ LINPINPARK: 大陸建設投61億買過一條和平東路12/16 00:26
→ LINPINPARK: 是很好的開發成交案例12/16 00:27
→ abyssa1: 不過路口那個蘿蔔絲餅開那邊太妙了吧 很不搭耶12/16 00:28
→ abyssa1: 他租金到底多少？雄獅旅遊變蘿蔔絲餅12/16 00:28
→ LINPINPARK: 雄獅本來付租能力很強12/16 00:29
→ LINPINPARK: 他我猜大概三開頭吧，我是遠高於三12/16 00:29
→ LINPINPARK: 疫情那一波他們實體就撤光光12/16 00:30
→ LINPINPARK: 瓦城是曾經更我競爭的店租王12/16 00:32
→ LINPINPARK: 後來還是沒追上 我有打聽商仲lol12/16 00:32
推 jamo: 有敦峰下面那個 armani 的八卦嗎?12/16 00:33
推 NTU303150195: 超級有錢人的收租日常12/16 00:34
→ abyssa1: 雄獅店點都很好沒問題 但蘿蔔絲餅可以付這麼高的租金？12/16 00:35
→ LINPINPARK: 搞不好蘿蔔絲餅做健康興趣哈哈 12/16 00:35
→ LINPINPARK: 敦峰那個喔，好像空置一段時間12/16 00:36
→ LINPINPARK: 另外對面的王德傳賣茶葉也是厲害的12/16 00:36
推 jamo: 敦南的店面不多，王德傳能在那邊站那麼穩的確厲害!12/16 00:46
推 leota: 優質分享12/16 00:56
推 giveme118: 原來這間雪茄館是L大的 常經過12/16 01:12
謝謝 有機會來捧場
我補充一下第四點
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 01:17:59
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 01:20:25
推 Husky8018: 分享不同視野的生活 蠻有趣的 12/16 01:27
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 01:29:05
推 teddyisgood: 干 我要吃雞排啦 台積不知要多久 12/16 01:33
推 GBTC: 感謝L大分享 請問其他縣市有推薦的區域嗎 12/16 01:51
→ LINPINPARK: 其他縣市老精華區一樣這四點可以去塞選 12/16 01:52
→ kage01: 請問大安森林公園附近 未來音圖中心旁華廈 有機會都更嗎XD 12/16 01:57
→ LINPINPARK: 不知道，但可以去打聽持分狀況 12/16 01:58
→ LINPINPARK: 蔣市長現在推都更5箭 可去研究 12/16 01:59
推 ponchicha: 感謝不同視野的分享 12/16 02:05
推 GBTC: 好的 謝謝 學到了 12/16 02:30
推 kusomanfcu: 下一題：什麼樣的“健康”雞排可以和雪茄還有酒做完美 12/16 03:10
→ kusomanfcu: 搭配，邊吃邊喝邊抽喊salut 12/16 03:10
推 kewei: 謝謝分享 12/16 06:54
推 mcgrady12336: 哥你這分析也太強了，想知道你的學習歷程 12/16 07:24
推 asdlkjfgh: 房板神人真的很多 12/16 07:46
推 kensmile: 實力雄厚 12/16 08:10
推 kensmile: 30年前，遠企安和這一帶，超旺 12/16 08:12
推 FelixKao: 雪茄不錯 前一陣子有去光顧12/16 08:27
推 timtams: 學習了12/16 08:47
推 tswen: 好強唷 一般人學不來的12/16 09:01
推 jump0517: 謝謝l大願意分享 開眼界了12/16 09:01
推 qqq7840: 這才是房版需要的文章12/16 09:06
推 yiliang1107: 推 謝謝 12/16 09:06
推 Husky8018: 另外想請問前輩的意見，在市民大道以北、敦化北路以東12/16 09:07
→ Husky8018: ，北至南京東、東至光復南路這塊區域，就投資考量，未 12/16 09:07
→ Husky8018: 來如新推案預售會建議買嗎，不知未來小巨蛋這區域未來 12/16 09:07
→ Husky8018: 商業發展如何？ 12/16 09:07
→ Husky8018: 目前小弟有在看八德路未來有幾個都更改建題材的案子， 12/16 09:09
→ Husky8018: 不知道是不是有發展潛力 12/16 09:09
敦北以後十年內有三個指標商業都更案
目前兩個在開門營運
高機率帶動整個區域，商業發展力我認為僅次信義區，甚至有些功能會被移過去敦北
不過這本來就是精華區，所以基期很高
房價都不便宜了，請評估風險
1. 台塑總部都更案
兩大棟頂辦和一棟豪宅，以後可能台塑部分搬回來自用，部分招租，消費能力強
2. 王朝大酒店和微風百貨整體大都更案
這又是宇宙邦的整併案，現在應該差最後一哩路
整體會朝商辦 住宅 商場綜合使用
3. 文華東方改建案
這進行式，只有市場傳聞，我需要保密
還有一個南京東路上萬坪舊中華體育場
這個產權複雜又有官司 沒有前三個確定
有兩個進行中
1. 中華開發金控頂樓的台北嘉佩樂酒店
這間商辦已經營運，開發金自用
頂樓三個樓層是奢華酒店嘉佩樂
我聽餐廳設計會非常多又非常高級
會部分替代掉信義區高級餐廳的功能
2. 玉山銀金控第二總部
玉山銀自用的大樓，快到松山機場了
裡面消費能力也是很好的
商圈分析和消費族群上大致如此 我想周遭的
商圈都會被帶起來，尤其餐飲
逛街不一定在這邊，但上班午餐總要吃
晚餐總要聚會應酬
推 sicro: 剛看了一下名稱想說怎麼那麼熟悉再Google了一下，原來是我12/16 09:46
→ sicro: 朋友家XDDD 。記得很久以前還會去游泳12/16 09:46
推 flexin: 這分享真屌XD12/16 10:23
推 KrisNYC: 慢慢讀12/16 10:30
推 abby2007: 哇靠常常路過那邊12/16 10:38
推 abby2007: 但是想看分享啊…12/16 10:42
推 VichanGer: 好想吃雞排12/16 10:51
→ abyssa1: Husky那片是雙墩學區不需要什麼潛力吧12/16 10:53
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.229.174 臺灣), 12/16/2023 11:18:11
推 bms: 推12/16 11:19
推 cherrybabe: 細咖慫了12/16 11:31
推 cherrybabe: 光光一戶力壓廢咖全部身家 信徒們又要尿崩惹12/16 11:35
推 leota: 原來文華東方…12/16 11:44
→ abyssa1: 比較好奇以前中華體育館那塊空地12/16 11:48
→ abyssa1: 文華東方才幾年 太奢侈了吧 那文華苑的服務怎麼辦12/16 11:48
→ abyssa1: 台北喜來登的傳聞就合理多了12/16 11:49
→ LINPINPARK: 這我不能說 當謠言吧哈哈哈12/16 11:49
推 leota: 體育館旁的角地也拆完了12/16 11:49
→ abyssa1: 站前凱撒飯店也有送件都更整合 包含南側老房12/16 11:50
→ LINPINPARK: 喜來登有機會，房東國泰的REITs12/16 11:51
→ LINPINPARK: 自有資金加新募資，應可都更12/16 11:51
推 tfct: 移 西華飯店呢？12/16 11:59
→ tfct: 文華東方的餐廳都頂極的 改建不好吧12/16 12:00
→ LINPINPARK: 老西華我記得改豪宅，我認為不是商業都更12/16 12:01
→ LINPINPARK: 文華喔，我不知道，一言難盡12/16 12:02
推 qqdin83: 感謝L大讓小魯蛇開開眼界12/16 12:14
→ qqdin83: 找個時間去捧場一下12/16 12:16
推 yukai0919: 把拔？12/16 12:16
推 KrisNYC: 原來世界最便宜的東方文華且去且珍惜了嗎12/16 12:17
→ KrisNYC: 現在有好好做開床服務的飯店好像也沒幾間了 唉12/16 12:17
推 tzangyoung: 推12/16 12:34
推 Mayfair0597: 謝謝分享，長見識12/16 14:31
推 Husky8018: 謝謝前輩無私分享，非常受用，感激您～12/16 14:43
推 fuzzycool: 神人願意分享 respect12/16 16:11
推 grayeric: 小巨蛋的房價 是不是要再噴一波?12/16 19:02
→ LINPINPARK: 已經上去啦，敦北新的150-200/萬12/16 19:13
推 e33554431: 不同世界的文 這輩子應該難有機會體會了12/16 19:58
→ abyssa1: 敦北現在就很優質 要拚噴一波可以賭中山北路大同舊廠12/16 21:00
推 zzyzx: 先跪了12/16 21:37
推 idmaker: 你這社區也不好都更吧12/16 21:37
推 shenevol: 謝謝分享～12/16 21:44
推 ChikanDesu: 十年前快三億入手….現在不敢想多貴了12/16 22:04
推 payaya: 感謝分享12/16 22:31
推 leota: 請問L大怎麼看京華廣場12/16 22:38
京華廣場不差喔
可以串連南京東的金融消費圈
如果他能吸引大型企業進駐更好
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.113.108 臺灣), 12/16/2023 22:47:44
推 davidwawa: 常經過世紀花園 真的看不出37年 好奇外牆的冷氣掛架 12/16 23:19
→ davidwawa: 是在什麼時間點一起處理的 應該不是一開始就有 12/16 23:19
推 newbrain: ptt真的強者很多 12/17 09:37
推 Husky8018: 請問abyssa大，中山大同舊址是指總公司，在中山北路三 12/17 09:40
→ Husky8018: 段那附近，近民權西路站的新案嗎 12/17 09:40
